Мой «Сити»: как создаётся история. Независимый сайт о ММДЦ «Москва-Сити» и ОАО «Сити»

ГРОМКИЕ ИМЕНА: КРЕМЛЬ НА ВЫСЕЛКАХ

Центр Москвы может сместиться. Красная площадь, Лубянка, Старая и Новая площади, Ильинка и другие близлежащие улицы, где находятся многие федеральные министерства, останутся центром власти России, но не деловой активности города. Новый ориентир — «Москва-Сити», сверхмасштабный проект правительства столицы, в котором оно уже зарезервировало только для себя около 400 000 кв. м площадей на территории более 1 га. Это будет новый центр города, уверен депутат Московской городской думы Михаил Москвин-Тарханов, один из инициаторов проекта. Вопросы градостроительства не только входят в его обязанности народного избранника. Они лежат и в сфере его научных интересов — им посвящены его диссертация и преподавательская деятельность.

— Вы действительно считаете, что градостроительный центр притяжения Москвы сместится в сторону от Кремля?

— Да, безусловно. Самое перспективное направление — это «ручка теннисной ракетки». Положите на карту Москвы ракетку сеткой на площадку, соответствующую Садовому кольцу, далее рукояткой в сторону, где строится сейчас «Москва-Сити», а потом — в направлении немного севернее Серебряного бора. Мы давно уже для себя решили, что когда-нибудь у нас будет город будущего. Это был 1992 год, тогда чего только не происходило. Собаки стаями бегали по улицам, на каждом углу торговали коврами, обувью, пьяные, трезвые, тут же бандиты бродили толпами… Но пришло в голову, что надо строить «Москва-Сити» — новый международный деловой центр.

Идеология проекта возникала постепенно. Наконец она стала понятной: центр станет объектом чудовищного градостроительного притяжения. Нам нужно строить новый центр Москвы. Но его пока преждевременно и даже опасно так называть. Поэтому будем пока называть его ММДЦ — Московский международный деловой центр. И только в 2000 г. я стал публично заявлять, что это и есть новый центр Москвы. Туда провели метро, к 2008 г. построим основной комплекс, только, надеюсь, без этой никчемной башни «Россия».

— Чем вам этот проект не угодил?

— Во-первых, очень дорого, во-вторых, невкусно, в-третьих, опасно, в-четвертых, непродаваемо, в-пятых, невероятно тяжело в эксплуатации, в-шестых, с психологической точки зрения неправильно, потому что так ведет себя сегодня только какая-нибудь страна третьего мира. Когда на ровном месте строит что-то самое большое, например храм, который больше, чем собор Святого Петра в Риме. Или Малайзия — кругом банановая кожура, а над ней возвышается небоскреб невероятной высоты.

Я в Чикаго был, там есть юрист, мой очень хороший знакомый. Он тоже депутат (только там, в Чикаго), до этого был прокурором. Он говорит: не стройте вы больше 70 этажей, это невыгодно, даже у нас невыгодно, а вы еще и строить не умеете. Вам 50 вполне достаточно, ну построите 70 — хорошо, но не 100, не надо, это же один голый убыток, это голое тщеславие, не более того! И мы все время эту башню на карте проекта переставляем, переставляем, вот она уже дошла до края, осталось ей вылететь с площадки и исчезнуть совсем.

Но мы начинаем «Сити-2», это уже будут новостройки на месте существующих кварталов. На планах уже нарисованы дома, которые будут строиться, а там люди живут… Этим людям инвестор сначала сказал: мол, дадим квартиры в новых районах, во всяких хороших местах и проч. Я говорю: если квартиры будут в новых районах, даже в хороших местах, жди массовых акций протеста. Нет, квартиры надо дать прямо там, в самом «Сити», и пусть они потом, кому захотят, сами продадут. Переселенцы сами там жить не будут, зато у них будет праздник, а уж затем они сами продадут эти квартиры задорого, но при этом будут при решении вопросов строительства вашими союзниками, надежными друзьями, товарищами и братьями по оружию.

А там, где будут строиться новые элитные жилые дома, уже сейчас цифры примечательные. Хотя оценка была два года назад, сегодня все должно быть гораздо дороже. Сколько будет стоить пентхаус на высотных зданиях с плоскими крышами? На такой плоской крыше ведь может быть вертолетная площадка, чтобы хозяин на вертолете влетал в свою квартиру. Предполагали, что это будет $15 000 за 1 кв. м, но это копейки, сейчас даже стыдно об этом говорить, будет $40 000, не меньше. Но таких квартир будет всего 15, вот 15 самых больших тщеславных буржуа России, которым повезло стать миллионерами из комсомольских работников, они пускай там и живут.

— Так как же пройдет ваша «рукоятка теннисной ракетки»?

— Вот Москва-река. Она течет вдоль Кутузовского проспекта и дальше — к большой Филевской улице и Филевскому парку. Здесь стоит «Москва-Сити». От «Сити» луч, перпендикулярный Москве-реке до Ваганьковского кладбища, вдоль Беговой улицы — это «Сити-2». Теперь перешагиваем через реку и идем вдоль нее, но по другой стороне от Кутузовского проспекта, через Силикатные проезды, через грязную промзону, вплоть до Филевской поймы, Нижних Мневников… Туда мы идем по этому лучу к Ленинградскому шоссе. С другой же стороны реки — Западный речной порт. Его тоже реконструируют.

«Сити-1» — деловой центр, «Сити-2» — смешанный центр и жилая застройка, тянущаяся вдоль реки на северо-запад, а далее — к шереметьевскому лучу. Туда будут протягиваться и новые транспортные коммуникации. Через «Экспоцентр» вся эта застройка примыкает прямо к Белому дому фактически у Садового кольца. Представьте себе эту ручку с расширениями в месте, где находится «Москва-Сити», потом сужение, дальше она немножко кривая, идет уже на северо-восток, загибаясь к шереметьевскому лучу, по будущей скоростной трассе «Сити» — «Шереметьево». Пристегните ремни: время в пути — 23 минуты. Вот это новая зона «Сити-3». Та, которая сейчас называется Олимпийская деревня.

— А эксплуатационных мощностей на столь масштабное строительство хватит?

— В «Сити» отдельная газовая электростанция двойного расширения, у нее коэффициент полезного действия — 87%. Потрясающая машина. Правда, ее надо было пробить. Сейчас она строится, уже пошла вторая очередь. Это очень интересная штука, своя собственная независимая энергосистема. То есть «Сити» — это еще место, где мы совершаем технологический прорыв.

— Помимо «Сити» у Москвы есть и другие масштабные программы, такие как «Золотой остров», «Золотое кольцо», например, или «Новое кольцо Москвы» и т. д. Как вы к этим программам относитесь и насколько реалистичными их считаете?

— «Золотое кольцо» как программа ничего особо сложного собой не представляет. Это всего лишь колечко вокруг Кремля, там его оборудуют всякими подземными стояночками, торговыми центрами, красотами и проч. Там все не слишком дорого. Вот «Золотой остров» — до чего интересная штука! Там есть идея новую маленькую фабрику на месте «Красного Октября» сделать с шоколадным цехом и шоколадным рестораном. А если удастся договориться с энергетиками и поставить нормальную газовую электростанцию, которая занимает мало места, но гораздо мощнее, чем тамошний раритет, тогда можно сделать вообще блистательный проект. Представьте: старинное промышленное здание превращается в современную гостиницу, ресторан, целый комплекс. Это сооружение дореволюционное, таких у нас всего два — второе у Белого дома. Вообразите: напротив Кремля электростанция с черными трубами, оставить эти трубы, оставить всякие медные механизмы, сделать внутри стеклянные переходы…

Я в Бирмингеме такие штуки видел — для старых складов, фабрик каких-то

англичане находят симпатичное дизайнерское решение. Это было бы замечательно — сделать такое напротив Кремля. Правда, там [на Болотном острове] плохое место по части грунтов. Но есть ведь особое предложение Юрия Лужкова, он говорит: давайте все под Обводным каналом и над ним сделаем торговыми помещениями и гаражами. Обводной канал же неглубокий, только гидроизоляция там серьезная нужна, пока не ясно, сколько это будет стоить. Но остров очень интересен. Если посмотреть через реку со стороны Софийской набережной, со стороны английского посольства — я не могу себе даже представить другого такого вида. Это, наверное, один из лучших видов Европы, один из лучших видов мира, когда перед вами Кремль расстилается. А уж после того, как снесем еще гостиницу «Россия»…

Жуткое здание, уродует весь вид на Кремль. Может быть, конечно, к моему мнению примешиваются личные чувства — моим предкам, купцам Москвиным, здесь принадлежали участки земли, здесь же стоял наш фамильный дом… Но я категорический противник поднятия вопросов о реституции в России. Это гибельный путь.

— Вопросы передачи земли в частную собственность замедляют сроки реализации проектов?

— Мы будем продавать землю, закон-то мы внесли о землепользовании. И даже внесли в него придуманную мною новую форму приватизации земли. Я придумал вообще новую формулу, которая не существовала в РФ никогда до этого, меня прокуратура сразу за это дело взяла за шиворот. Мы судились до Верховного суда, а в его Президиуме мы выиграли дело, и эта форма вошла в закон. Она называется «передача земельных участков инвесторам по итогам реализации инвестиционного контракта». Что это означает? Без всякого договора купли-продажи реализованный инвестиционный контракт является правоустанавливающим документом для оформления права собственности на землю. Вот эта штука внесена в московский закон (статья 7), и она ждет своего часа. Чем норма прекрасна? Тем, что земля перейдет в собственность инвестору только после того, как он полностью реализует контракт параллельно с оформлением права собственности на коробку [здания]. То есть дом будет принят госкомиссией, введен в эксплуатацию по распоряжению префекта или правительства Москвы. После этого с инвестиционным контрактом, с актом о полной реализации контракта надо будет пойти и оформить права собственности и на здания, и на землю, при этом фактически формируется наконец единый имущественный комплекс.

В этом случае можно уйти от любых попыток нормативного регулирования цены земли. Потому что у некоторых федеральных чиновников мозги срабатывают только на одно: купля-продажа через публичные торги, а начальную цену земли установим мы на федеральном уровне. У некоторых чиновников есть мечта установить также нормативную цену на землю ниже рыночной. Потом нагнать ребят, они накупят землю дешевле рыночной цены, а после продадут по рыночной. И затем жить на Майами. Эта простая мечта не покидает людей, возрождается с каждым новым поколением федеральных чиновников. Поэтому, чтобы возрожденную мечту в самых высокопоставленных головах не шевелить, мы можем идти по этому пути.

— И когда такая схема была принята?

— В 2003 г. Прямо в законе так зафиксировано. Единственная дополнительная важная деталь, что мы ввели, — оговорочка, что оценка земли внутри контракта будет производиться по рыночной цене. Но что такое рыночная цена земли, когда рынка земли нет? Это либо оценка исходя из доходности, либо другие оценочные формы. Как считают у нас в Москве, существуют три оценочные формы, хотя вообще-то их больше.

— Был ли прецедент?

— Нет. У нас всегда есть «дежурный» перспективный участок «Москва-Сити», когда мы задумываемся о продаже земли. Но обычно все-таки идут по простому пути. Мол, вот новая система, а вдруг чего случится? Поэтому я думаю, что надо делать эксперимент не в «Москва-Сити», а на отдельном участке за его пределами.

Я еще провел в том законе штуку не менее интересную. Но начал это уже не я, это городское правительство, а я присоединился к этому делу. Это разрешение на внесение земельных участков (но только на основании закона Московской городской думы) в уставный капитал акционерных обществ. А это совсем особая и очень интересная форма. Потому что, даже если у вас акционерное общество, 100% акций которого принадлежит государству, все равно земля уже частная. Потому что акционерное общество основано на принципе частной собственности. И земля принадлежит обществу, а не государству. А государство обладает только акциями, которые удостоверяют его право на получение дивидендов и участие в управлении обществом. Приватизация происходит в момент образования общества, а не в тот момент, когда акции продаются в частные руки. Поэтому, хотя РАО ЕЭС — это 100%-ная государственная компания, нужно учитывать, что компания-то государственная, да собственность-то не государственная. Это госкапиталистические компании, не государство является собственником, государство держит полный пул обязательственных прав на данную компанию, но обязательственных, а не вещных.

— А вообще собственность на землю, на ваш взгляд, важна?

— Это особенно важно для строительства какого-то крупного, сложного объекта типа гигантского небоскреба. Где инвестиции громадные, где окупаемость семь и более лет. Нужны дополнительные гарантии для возведения такого большого комплекса. Особенно если деньги намерены прийти из Юго-Восточной Азии. Юго-Восточная Азия очень трепетно относится к собственности на землю. Они не очень хорошо реагируют на аренду и другие менее жесткие, чем собственность, права.

Американцы, европейцы относятся к этому вопросу более спокойно, с пониманием. Ну и что, ну и в Англии собственность на землю как бы принадлежит короне, а права других лиц хоть и вечны и нерушимы, но маскируются под обязательства, и не всегда очевидно, что же именно они продают. Но на бытовом уровне они спокойно считают, что у них есть частная собственность на землю. А вот Юго-Восточная Азия, если еще корейцы придут, если придет Сингапур, с ними надо играть в частную собственность. Взять, скажем, в партнеры Гонконг и сказать, что мы дадим землю в аренду на 49 лет, — им это не слишком понравится. Они готовы иногда на это пойти, но им это не нравится.